所谓旗房，就是旗人的房子，这种房子原本是不能买卖的。
康熙说过：“每旗各造屋二千间，此屋无得擅鬻。”朝廷出钱为京城里还没有分到房的旗人盖房，每旗盖房两千间，房子分到手，不能转卖。
雍正说过：“凡旗房皆属官产，只许旗人领住，或他人名姓认买者，概行禁止。若旗人将所领之房希图获利，本身并不居住，全行拆卖者，永行禁止。”旗房都是公房，只能让旗人住，不能让汉人住，禁止汉人购买，也禁止旗人转卖。
乾隆也说过：“旗房概不准典卖，如有设法借名私行典卖者，业主、售主俱照违制律治罪，地亩房间价银一并撤追入官。”旗房不许出售，也不许出典（将房子交给他人居住，以此获取质押贷款），如果胆敢出售或出典旗房，卖家和买家都会被判刑，并将所卖价款全部充公。
清朝皇帝为什么要禁止旗房买卖呢？因为建造旗房时所用的地皮是朝廷免费划拨的，跟现在农村集体所有的耕地和宅基地一样属于小产权。出售小产权房会让政府得不到土地出让金和各种税费，出售旗房则是用公家的土地填补自己的腰包，等于侵吞国有资产。
可惜的是，清朝皇帝并没能管住旗房交易，如果他们管得住，也不用三令五申发布禁令了。当一部分旗人的房子多得住不完的时候，当另一部分旗人穷得没饭吃的时候，卖房换钱是必然选择，皇帝不让卖，他们偷着卖，只交易，不过户，朝廷难以发现。
特别是在清朝后期，政治腐烂，财政紧张，一方面是旗人人口越来越多，另一方面是朝廷能拿得出为旗人盖房的钱越来越少，很多旗房都是旗人自己出钱买地建造的，你不让人家自由买卖，从情理上根本说过不去。
民国建立以后，新政府允许旗房买卖，旗房交易从地下转到地上，从北京到南京，从广州到汉口，各地旗房纷纷出售，十之八九都转移到了汉人手中。
民国年间的旗房交易中，相当一部分属于分期付款。也就是说，旗人卖房给汉人，汉人并不一次性付清房款，而是先付一笔订金，锁定交易；再付一笔首款，搬入新居；隔上一年半载，再向原主付清尾款，然后双方再去正式过户，换发房本。
举个具体例子。1912年10月，南京市民罗务本购买东城旗人多寿的房子，该房坐落于明故宫南侧，占地七十方（即七十个平方丈，折合一亩二分不到），前后两进院落，瓦房二十多间，其中九间已被烧毁。双方约定成交价八百两纹银（折合大洋九百块），契税、中介费和其他杂项费用，均由卖主多寿负担。
签合同那天，罗务本付给多寿订金三十块大洋。1913年4月，罗务本又交给多寿六百块大洋，随即就让工匠将旧房推倒重建，俨然以新主人自居。1914年9月，罗务本携家带口搬入这处大宅子居住。1915年2月，他才把剩余的房款二百七十块大洋通过中介人交给原主多寿，在此之前他还向“江宁驻防旗营财产处”申领了“管业执照”。换句话说，还没有付清全部房款，他就把房子成功过户到了自己名下。
分期付款在民国的房地产交易当中并不鲜见。1919年，鲁迅在北京购买八道湾胡同的大四合院，1923年又在北京购买西三条胡同的小四合院，两次都是分期付款。但是鲁迅交清余款之前既不能过户，也不能搬入，都是等到所有款项都结清了，才能带着工匠去新屋改建和装修的。
还有一点，鲁迅分期付款的期限极短：1919年买第一套房时，8月19日付首款一千七百块大洋，10月5日付款四百块大洋，11月4日再付尾款一千三百块大洋。1923年买第二套房时，10月30日先付订金十块大洋，12月2日付首款五百块大洋，次年1月2日即将尾款三百块大洋付清。我们前面说过，1912年南京市民罗务本分期付款购买旗房，是到了1915年才把尾款付清的。
同样是分期付款，罗务本买旗房的付款期限非常宽松，付款条件非常优惠，契税和中介费全由卖方承担，鲁迅却享受不到这样的优惠，为啥？只因为他买的不是旗房。
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