根据规划兰州新区将成为兰州的副城，但现实与理想总是有很大的差别，这所谓的兰州新城人烟稀少交通不便连出租车都不来，已彻底沦为了鬼城。
兰州新区位于兰州市北部，处于兰州市和白银市结合部的秦王川盆地，驾车从兰州市出发到兰州新区，全程约70公里。兰州新区的发展在一定程度上受制于其和兰州主城区距离较远，和周边的白银等城市交通也不方便。2012年，作为国务院批复的第五个国家级新区，兰州新区被定位为建设西北地区重要的经济增长极、国家重要的产业基地、向西开放的重要战略平台、承接产业转移示范区。
兰州新区行政区划面积806平方公里，获批四年后，一个个高耸楼盘拔地而起，但是却鲜有人居住。大批楼盘尽管早已建设完成，销售情况却不理想，部分小区沦为空城。根据规划，该新区将成为兰州的副城，2015年达到30万人口，2020、2030年分别达到60万、100万人口，也就是说，15年以后要达到大城市标准。从目前的进展来看，现实与预期差距巨大。
近期这些楼盘都在大幅降价，个别楼盘打出超低价格促销，甚至低于几年前的开盘价，但是仍鲜有人问津。身为西北民族大学教授的马玉堂，最近接到好多房产销售电话，打电话的人来自距离兰州市区几十公里外的兰州新区，这些楼盘销售人员向他推销当地的低价新房。此前他去这些地方看过房，当地房价尽管低得令人吃惊，而且周围环境不错，但是他没有购买。他表示那里白天人就少，晚上黑灯瞎火的，没有什么人。
据调查发现，整个兰州新区多数是空置的楼盘，除了作为农民安置房的彩虹城稍有人气外，其余楼盘大多人迹稀少，整片楼盘入夜后一片漆黑。市区内的出租车也不愿意拉客到兰州新区，要去兰州新区的条件是需要给双倍的价钱。出租车司机表示之所以这样是因为回程都是空车。因为新区没有回程客，晚上几乎没人去，白天需要单独谈价格，不单独谈价格就太亏了。
据兰州新区官方今年3月底的统计，新区目前已建成的住宅面积约730万平方米，商品房库存600万平方米。按照人均住宅建筑面积30平方米计算，可提供24.3万人的居住需求，但目前新区户籍人口不到16万人，还有8万人的库存住宅面积。
该新区有20多个较大楼盘在销售，住宅方面有碧桂园城市花园、绿地智慧金融城、龙林地产等。还有大量属于写字楼、酒店式公寓，以及其他商业地产的项目，比如万利建材城，以及奥特莱斯国际商业广场，前者是建材项目，后者为综合体。
兰州新区意识到了房地产库存问题，在今年下发的一份落实供给侧结构性改革任务的通知中提出，要控制商品房和企业保障房的开发节奏，避免形成新的房地产库存。国土局要适当控制住宅用地拍卖节奏。经发局要严格房建项目审批。建设局要尽快提出消纳600万平方米的商品房库存房的支持政策，要对房建项目进行严格的计划管理，今后入驻新区的企业原则上不得自建保障房。
兰州大学社会与经济发展研究中心主任林柯多次考察兰州新区，其认为核心问题还是新区产业没有发展起来，没有带动人口流入，大量的楼盘卖不动很正常。
据悉，由于房子不好卖，有的房地产公司拖欠资金严重，有的房地产项目面临资金断裂而烂尾。一位当地人士表示整个新区人口不多，公务员和这里的企业职工有住房需求，但是都有内部房消化。这导致商品房更加卖不动。
据了解，兰州市政府为了推动兰州新区尽快发展，曾在2013年5月发布了《关于市委市政府机关及部分市直部门和单位移至兰州新区办公的意见》，要求兰州市委市政府机关及部分市直部门和单位移至兰州新区办公。从2013年8月开始，兰州市委、市政府机关及部分市直部门和单位共16个部门、近700名干部职工正式移至兰州新区办公。
一位当地公务员表示兰州市政府及一些单位搬迁到新区，最大的问题是交通不便。从新区到市区可以乘坐大巴，时间需要1个小时。而地方各县到市政府部门办事，到新区去更不方便，市政府部门人员到省级部门办事又要回城里。
兰州市政府各部门迁往新区，除了交通不方便的问题，还在于补贴给财政带来的沉重压力，以公开报道的兰州市委市政府搬到新区的700多人测算，仅仅个人补贴就需要数千万，这还不包括住宿和办公费用。市委、市政府公务员搬迁到新区上班，采取的是出差方式，有的公务员每人每天补贴60元。每月按工作日计算，在实施补贴的两年半左右时间内，人均补贴数万元。另外，搬迁到新区工作后住宿免费，开始是两人一间，后来调整到每人一间，日常工作吃住在单位，周末回市区。如果有家人在市区上班，就意味着两地分居。
据甘肃省委第四巡视组对兰州市巡视期间发现的问题，市委、市政府机关及部分市直部门移至新区后，到兰州新区开会成本较高。针对巡视组发现的问题，去年3月，兰州方面公布整改情况，称新区发展到今天，具备了较强的自我发展能力，有必要对市委、市政府支持新区发展的方式方法做出调整。此前移至新区办公的市级单位共有25个，将14个单位调整到市区办公。
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